Trois modèles, trois logiques
L'aménageur clé en main, ou contractant général, vend un résultat à prix global : il conçoit et réalise, avec ses équipes ou ses sous-traitants. Son atout : un contrat, un interlocuteur, un forfait. Sa logique : il vit des travaux, et souvent du mobilier qu'il fournit. C'est un modèle légitime, efficace pour des programmes simples et des délais courts.
Le maître d'œuvre non architecte conçoit et suit des travaux sans porter le titre d'architecte. Le ministère n'a pas fait de la maîtrise d'œuvre une profession réglementée ; le maître d'œuvre intervient surtout sur des projets dispensés du recours à l'architecte (constructions de faible importance au sens de la loi de 1977, travaux sans permis) ou en maîtrise d'œuvre d'exécution (réponse ministérielle publiée au JO AN du 6 mai 2014). Comme tout constructeur, il doit être assuré en responsabilité décennale (code des assurances, art. L241-1).
L'architecte en mission directe est rémunéré par son client, met les entreprises en concurrence, juge leurs offres et contrôle leur travail. Son titre est protégé, son exercice encadré par la loi du 3 janvier 1977 et par un code de déontologie.
Le comparatif
| Critère | Architecte en mission directe | Contractant général ou aménageur | Maître d'œuvre non architecte |
|---|---|---|---|
| Qui rémunère le concepteur | Vous, par des honoraires fixés dans un contrat écrit signé avant la mission.Code de déontologie, art. 11 et 46 | L'entreprise, dans le prix global. L'architecte qui établit un éventuel permis est en général missionné par elle. | Vous, par des honoraires. |
| Mise en concurrence des entreprises | Consultation lot par lot et analyse objective des offres.Code de déontologie, art. 3 | Un prix global ; les entreprises qui réalisent sont choisies par le titulaire. | Possible, selon la mission confiée. |
| Engagement sur le prix | Chaque entreprise s'engage sur son marché ; l'architecte doit vous alerter si le budget est manifestement insuffisant.Code de déontologie, art. 36 | Oui, un forfait : à lire avec ses exclusions et ses conditions de révision. | Chaque entreprise s'engage sur son marché. |
| Interlocuteurs | Un concepteur qui coordonne plusieurs entreprises. | Un seul contrat, un seul interlocuteur : c'est son principal atout. | Un concepteur qui coordonne plusieurs entreprises. |
| Permis de construire déposé par une société commerciale | Oui. Le recours à l'architecte est en principe obligatoire, sauf travaux exclusivement intérieurs ou reprises sans modification visible de l'extérieur.Loi du 3 janvier 1977, art. 3 et 4 | Par l'intermédiaire d'un architecte qu'il missionne. | Non, hors exceptions prévues par la loi. |
| Titre, contrôle, assurance | Titre protégé, inscription à l'Ordre, code de déontologie, assurance obligatoire attestée chaque année.Loi de 1977, art. 9, 16 et 40 | Assurance décennale obligatoire, comme pour tout constructeur.Code des assurances, art. L241-1 | Pas de titre protégé ; assurance décennale obligatoire.Code des assurances, art. L241-1 ; réponse ministérielle, JO AN du 6 mai 2014 |
| Intérêt dans les travaux ou le mobilier | Liens d'intérêt déclarés à l'Ordre et au client ; aucun avantage à l'insu du client.Loi de 1977, art. 18 ; déontologie, art. 8 | L'entreprise vit des travaux et souvent du mobilier qu'elle fournit : c'est son métier, à connaître. | Selon la structure : à demander. |
Ce que la loi impose à l'architecte
- Un titre protégé : seules les personnes inscrites à un tableau régional de l'Ordre peuvent porter le titre d'architecte (loi de 1977, art. 9) ; l'usurpation est pénalement sanctionnée (art. 40).
- Une assurance attestée chaque année et jointe au contrat (art. 16).
- Des liens d'intérêt déclarés à l'Ordre et au client, préalablement à tout engagement, avec les personnes qui tirent profit de la construction (art. 18).
- Un contrat écrit préalable qui définit la mission et la rémunération (code de déontologie, art. 11).
- Objectivité dans l'appréciation des offres des entreprises (art. 3), interdiction de tirer des avantages à l'insu du client (art. 8), d'être juge et partie (art. 9).
- Alerte budgétaire : informer le client si le budget est manifestement insuffisant ; aucune dépense non approuvée (art. 36).
Quiconque dépose un permis de construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural (loi de 1977, art. 3). Les dispenses liées à la faible importance de la construction visent les personnes physiques et certaines exploitations et coopératives agricoles qui construisent pour elles-mêmes ; une société commerciale n'en bénéficie pas. Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis à permis qui concernent exclusivement l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs ou des vitrines commerciales, ou qui se limitent à des reprises sans modification visible de l'extérieur (art. 4). Une déclaration préalable n'exige jamais d'architecte.
Cinq questions à poser à tout prestataire
- Qui vous rémunère, et pour quoi exactement ?
- Qui choisit les entreprises, sur quels critères, et pourrai-je comparer les offres lot par lot ?
- Que couvre le prix annoncé, qu'exclut-il, comment sont traités les travaux supplémentaires ?
- Qui signe le permis ou l'autorisation de travaux, et qui en porte la responsabilité ?
- Quelles assurances, pour quelles activités, avec quelle attestation ?
Combiner plutôt qu'opposer
Vous avez déjà retenu un aménageur clé en main ? Un architecte peut intervenir à vos côtés, en assistance : écrire le programme et le cahier des charges, analyser l'offre et ses exclusions, vérifier les plans et les autorisations, suivre le chantier et la réception. Vous gardez la simplicité du contrat unique, et un regard indépendant.
Questions fréquentes
Un aménageur peut-il porter le titre d'architecte ?
Seules les personnes inscrites à un tableau régional de l'Ordre peuvent porter le titre d'architecte, et seules les sociétés inscrites peuvent se dire « société d'architecture ». Un aménageur peut employer ou missionner des architectes ; ceux-ci doivent alors faire connaître à leurs clients la qualité en laquelle ils interviennent.
Le clé en main est-il moins cher ?
Pas nécessairement, et pas forcément plus cher. Le forfait sécurise un montant mais ne permet pas de voir la marge ni de comparer les lots ; la consultation lot par lot rend les écarts visibles mais demande plus de coordination. La comparaison se fait sur un programme identique, exclusions comprises.